Yurt dışında yaşayan Türk’lerin birbirine benzer kandırılma hikayeleri nedeniyle Türkiye’ye yatırım yapmaktan kaçınmaları ve yatırımdan geri durmaları, yurt dışı yatırımcılardan son yıllarda birçok defa duyduğumuz şikayetlerin başında gelmektedir. Geçmişte teknolojik imkanların günümüzdeki kadar gelişmiş ve yaygın olmadığı dönemlerdeki hareket tarzı ile, bilgiye ulaşabilmenin son derece kolaylaştığı son on yıl içinde dahi birçok kişi aynı tarzda hareket ettiği için tanıdığı, bildiği, yeyip-içtiği eşi, dostu, akrabası tarafından çok yüksek fiyatlardan gayrimenkul alımları yapmış, güven duygusuyla hareket etmekten kaynaklı nedenlerle kandırılmış, bu sıkıntının kaynağında da arada mutlaka güvenilen bir yakın tanıdık olduğunu belirtmiştir. Oysa ki günümüz koşulları bunca teknolojik imkan varken artık güvene dayalı ticari işlem yapmayı gerektirecek devirlerin birkaç tık ötesine geçmiştir, ne kadar tanıdık olursa olsun elimizin altında her türlü bilgiye ulaşacağımız imkanlar varken, birisine tamamıyla teslimiyet niyedir? İçtenlikle ifade etmek gerekirse Türkiye’de birçok insandaki algı bu insanların ne şartlarda parayı kazandığını düşünmeksizin ”Bunlar Alman’cı, para çok bunlarda, yüksek fiyattan satalım, para bunlardan kazanılır” şeklinde olduğu için, bunların kabarmış olan iştahlarına karşın kendilerini sorgusuz sualsiz bu insanların vicdanına teslim etmesinden kaynaklanmaktadır. Son on yıl içinde birçok kişinin bu tarz insanlar tarafından dolandırıldığı, bu nedenle de yurt dışında yaşayan Türk’lerin Türkiye’ye yatırımdan vazgeçme kararı aldığı, ülkeye bu yolla para girişinin azaldığı, işini düzgün yapmaya çalışan gayrimenkul profesyonellerinin de bu ahlaksızca davranışlardan dolayı bu durumdan olumsuz etkilendiği düşüncesi ile yatırım yapacaklar için dikkat edilmesi gereken önemli noktalara değinme ihtiyacı hissettik. Bu konuya da yaşanmış örnek bir senaryo ile giriş yapmak istiyorum;
Ankara’da bir emlakçıya giren vatandaş, arsa yatırımı yapmak istediğini söyler ve emlakçı da “tam yerine geldiğini”, çok uygun fiyatlı bir arsa olduğunu, kendilerinin bir miktar parası olduğunu, burayı birlikte ortak alabileceklerini, müşterisinin hazır olduğunu ve hemen kârıyla geri satacaklarını, bu arsayı (rakamlar farazi) 30₺/m2 den alacaklarını ve birazdan müşterisinin geleceğini ve bu adama 50₺/m2 den satacaklarını, bizim kurbanı da birazdan gelecek müşteriye arsa sahibi diye tanıtıp, pazarlığa oturacaklarını ve 65₺/m2 den ağız açıp, 50₺/m2 ye kadar inmesini ve adamın 50₺ ye burayı almaya razı olduğunu falan söylemiş ve az sonra da dolandırıcı ekipten düzmece şapkalı birisi çıkagelmiş ve oturmuşlar pazarlığa, olurdu olmazdı derken emlakçının söylediği gibi 50₺/m2 ye pazarlık bitmiş, şapkalı adam 1500₺ de kaparo vermiş ve iki gün sonra tapu yapmak için randevulaşmışlar, ve ardından düzmece şapkalı çıkıp gitmiş. Emlakçı da bizim adamla yarın tapuyu alıp, ertesi gün de şapkalıya devretme konusunda anlaşmışlar, kaparoyu da emlakçı bizim adama vermiş, sende kalsın demiş, adam kendince ne güzel bir iş yaptığını taş atmadan 1500₺ de cebine girdiğini düşünmüş ve konuşulduğu gibi ertesi gün bizim adama 30₺/m2 den tapuyu yapmışlar, bir kısmını da emlakçı alır gibi görünerek bir miktar para verir gibi yapmış, ertesi gün için de randevulaşmışlar tapuyu şapkalı adama devredecekler. Kurban ertesi gün randevuya gelmiş, bekliyor ki gelen giden yok, emlakçıyı aramış telefon kapalı, bir süre daha beklemiş gelen giden olmayınca emlakçının yanına gitmiş ve bakmış ki emlak ofisi kapı duvar.. Büyük bir sıkıntı olduğunu düşünerek aldığı arsanın neresi olduğunu ve ne aldığını bir araştırmış ve aldığı arsa 1₺/m2 anca ediyor, eyvah ki ne eyvah.. Eee şimdi burada görüldüğü gibi sahtekâr ve tamahkâr birbirini bulunca, dolandırılmak kaçınılmaz oluyor değil mi? Demek ki neymiş? Bedava peynir fare kapanında olurmuş!! Arsa yatırımı her ne kadar yüksek getirisi nedeniyle tahrik edici olup iştah ta kabartsa, tehlikeli bir iştir aslında, önüne gelene inanıp ta yatırım yaptığınızda yüksek ihtimalle sizin başınıza da buna benzer bir durum gelmesi olasıdır. O zaman dikkat etmek gereken noktalara değinelim bakalım şimdi;
En sık karşılaştığımız durum şudur ki büyük çoğunluğunda arada tanıdık, bildik, güvenilir bir eş-dost, arkadaş oluyor ve bu arkadaşın tavsiyesi ile bir emlakçıya gidiliyor ve aradaki güven nedeniyle de araştırılma gereği dahi duyulmadan yüksek fiyattan gayrimenkul alımı yapılıyor. Burada güvenilir kişilerin aklındaki kurtarıcı nokta da genelde şu oluyor; Nasıl olsa adam yurt dışında, birkaç yıl içinde satılan gayrimenkul rakamı bugün alınan rakamlara gelecek ve bu süreçte de adam Türkiye’ye gelemeyeceği için, geldiğinde de fiyatın zaten satın aldığı rakamlara geleceği düşüncesiyle, gözleri hiçbir ahlaki kuralı görmez olan, yapılan işten kazanacakları paranın hayali akıllarını başından alan bu adamların, satıştan sonra eğer bir şekilde durum ortaya çıksa dahi pişkinlikleri hiçbir şekilde kaybolmayıp, bahaneler bulunup durum geçiştiriliyor ve sonunda yapacak birşey kalmayıp, yapılan ahlaksızlık sineye çekiliyor. Son dönemde kiminle konuşsam bu türden hikayeler duymuşumdur, böyle bir sonuçla karşılaşmamak için aşağıdaki hususların dikkate alınması gerekmektedir.
Arada en güvendiğiniz yakınınız da olsa ticaret güvene dayalı olmamalı, gerekli araştırmaları yapmadan gayrimenkul almamalısınız. Eğer arsa yatırımı düşüncesindeyseniz aşağıdaki yazılanları dikkatle incelemelisiniz;
Yapacağınız arsa yatırımın amacı en kısa vadede en yüksek getiriyi sağlaması olduğu düşünüldüğünde, yıllarca bekleyeceğiniz yerlere yatırım yapmamalısınız, bu bağlamda şehre yakın, çevresinde yapılaşma olan, şehrin elit bölgelerinde ve hızlı gelişim akslarında yatırım yapmalı, alım yapacağınız bölgeye çok önemli olan bu özelliklere göre karar vermelisiniz, arsa bölgesini mutlaka gözünüzle görmeli, şehirden çok uzaklardaki arsalara yatırım yaptığınızda her on kilometrenin, bölgenin gelişimi için neredeyse 20 yıl demek olduğunu aklınızdan çıkarmamalısınız. Bir bölgenin fiyatlarının birçok kritere göre değişiklik göstereceğini de unutmamalısınız. Buna göre bölgede eğer yapılaşma var ise yapılaşmaya yakın parsellerin daha yüksek fiyata alınıp-satılacağı, bölgede bir planlama var ise cadde-bulvar üzeri parsellerin daha yüksek fiyata olacağı, arazi yapısına göre manzaralı parsellerin daha yüksek fiyatta olacağı, plan sınırlarının iyi bilinerek alım yapılması ki plana girmeyen parsellerin fiyatlarının çok düşük olacağı, plan içi denilerek yüksek fiyatlardan satılmak istenileceği ( en fazla bu yöntemle dolandırıcılık yapılıp, en yüksek vurgunun plan dışı yerlerin plan içi denilerek satılması ile yapıldığı) gibi kriterleri gözönünde bulundurarak piyasa araştırması yapmalısınız, ilan sitelerinden bakarak bölgede çalışan emlakçılar içerisinden ilanı düzgün şekilde vermiş, kupon arsa, uçacak- kaçacak gibi klişe ve basit kelimeler yerine, bölgeyi objektif olarak anlatan, imla kurallarına dikkat etmesinden eğitimli-kültürlü, iş yapılabilir nitelikte olduğunu düşündüğünüz birkaç firma ile görüşüp, şu sorularla bölgenin araştırmasını yapabilirsiniz
– Yatırım yapacağınız parsel numarasında kendi arsanızın olduğunu söyleyin ve kaça satabileceklerini sorun.
-Bir diğerine de bu parselden arsa almak istediğinizi söyleyin ve ne kadara alabileceğinizi sorun.
Klasik tarzda emlakçılık yapan firmalar genelde sizin arsanız olduğunu söyleyip, kaça satabileceklerini sorduğunuzda çok düşük fiyat vereceklerdir, bu şekilde firmaları direk eleyin, onlarla iş yapılmaz, içinize sinmeyen, amiyane tabirle “alle cello” insanlardan uzak durun, zira bunlarla bir sorun yaşadığınızda başınıza gelecekleri kestiremezsiniz, efendiliğini ses tonundan, vurgulamalarından ve konuşmasında kelimeleri seçerek kullanmasından dahi kolayca anlayacağınız, kimliği, kişiliği, marka değeri olan kurumsal çalışan firmaları tercih edin, buradaki kurumsal firma kastı aslında yurt dışı menşeili yüz yıllık firmalar değildir zira bu türden firmaların tamamına yakını arsadan pek anlamaz, onlar tamamen konut-ticari pazarlamaya odaklı eğitildikleri için amaçları sadece pazarlamadır ve uzmanlıkları da bu yöndedir, portföylerine aldıkları arsaları aldıkları eğitim ile pazarlamaya odaklanırlar ve sadece arsayı satmaktır amaçları, konut satar gibidir yani, birçoğu arsa ile ilgili öngörüye ve bilgiye sahip değillerdir, Dr.Alp Gayrimenkul olarak on yıldan fazla arsa tecrübemizle ve gece gündüz çalışarak elde ettiğimiz ismimizle bu konuda son derece uzmanlaştığımızı ve profesyonelliğimizi sitemizi inceleyen herkesin net olarak görebileceği, bu profesyonelliğe ve ismimize zarar vereceğini düşündüğümüz etik olmayan hiçbir işleme imza atmayacağımızı, bu vesile ile bu konuyu da belirterek arsa yatırımında kurumsallığı ve profesyonelliği de dikkate almak gerektiğine vurgu yapmak istedim, neyse konuya tekrar dönersek, almak istiyorum dediğinizde gelen fiyatlar ile, satmak istiyorum dediğinizde gelen adam akıllı fiyatların ortalaması parselinizin ortalama alım rakamıdır, bunu unutmayın. Yani satmak istiyorum dediğinizde gelen rakamlar ortalaması 75-80₺/m2, almak istiyorum dediğinizde gelen rakamların ortalaması da 100-110₺/m2 ise alacağınız ortalama rakamınız 90₺ civarındadır. Altında alabilirseniz çok iyi almış olursunuz, dikkat edin parsel çok önemli, aynı parselleri araştırıp, elma ile elmayı kıyaslayın, araştırmayı emlakçının size verdiği parsel numarası üzerinden yapın. Bir de aynı parselde dahi olsa şuna da dikkat etmek gerekir ki hisseli arsa alımı yapacaksanız tapu değerini aldığınız rakamların üzerinde gösterebiliyor musunuz? Zira arsanın değerini yüksek gösteremiyorsanız fiyatı etkileyecektir, bu tür rayici düşük arsanın satışı çok zor olacağı için ancak ucuz verilirse satışı olacağından, bu tür arsalara rayici yüksek olan arsa fiyatı ödemeyin. İmarlı arsa yatırımı düşünüyorsanız dağ başı tabir edilen şehrin uzaklarındaki imarlı bölgelere yatırım yapmaktansa, buna göre daha küçük metraj da alacak olsanız şehrin içinde alım yapın, birisini yıllarca beklersiniz yapılaşma olacağı zamana kadar kazandırmaz, şehrin içindeki arsa ise yapılaşma ile kısa vadede kazandırır, yani çok miktarda teneke alana kadar, az da olsa altın alın, tabi ki alım yapmadan önce bölgedeki konut ve ticari dükkan fiyatlarına göre getirisini kıyaslayıp, finalde tatmin edici bir kazanç sağlıyorsa yatırım yapın, değilse iyi getiri sağlayacak başka bölge bakın.
Arsa yatırımında profesyonel bir firma ile çalışarak, aslında birçok sorunu ekarte etmiş olursunuz, sizin göremediğiniz ve dikkat etmediğiniz taktirde başınıza büyük işler açabilecek ve sizi zarara uğratabilecek teknik konuları, profesyoneller mutlak surette görmek zorundadır, zira onların işleri budur, standart bir insanın ömründe alıp sattığı arsa miktarını, profesyonel bir yatırım danışmanı bazen haftalık yapabilir, o bakımdan böyle bir tecrübeye sahip bir yatırım danışmanı ile çalışarak çıkabilecek pekçok sorunun önlenebilmesi için hizmet satın almış olursunuz ki üstelik ödeyeceğiniz hizmet bedelini de bu profesyoneller sizin kendinizin alabileceğiniz rakamın da altında alabileceği için, yani daha ucuza size arsayı alabileceği için, aslına bakarsanız hizmet bedeli dahi ödememiş olursunuz ve herhangibir sorunda da karşınızda markasına zarar gelmesini istemeyen profesyonel bir muhattap bulmuş olursunuz. O yüzden de arsa yatırımını mutlak surette yatırım danışmanı aracılığıyla yapın derim.
Konut veya ticari dükkan alımı yapmaksa eğer niyetiniz, burada da yine profesyonelleri tercih ediniz, yine söylüyorum standart bir insanın ömründe alıp-satabileceği gayrimenkul miktarını, gayrimenkul danışmanları bazen haftalık alır-satarlar, o yüzden de bu tecrübe ile pazarlamayı ve pazarlığı çok iyi bilirler ki sizin alabileceğiniz rakamın altında alabilecekleri için, aslında size bedava hizmet etmiş olurlar, tabi ki yine arsa alırken olduğu gibi, piyasa analizi yaparak, bölgedeki eşdeğer mülklerin fiyatlarıyla kıyaslama yaparak gerekirse değerleme firmasına expertiz yaptırarak alım yapmalısınız.
Son olarak bir firma sizin “tuvalet kağıdı” talebinize piyasanın altında çok uygun fiyat veriyorsa şüphe uyandırmalı, sizi uygun fiyatı ile yanına çekip, sonrasında da ”tuvalet kağıdı kalmamış, size zımpara kağıdı verelim” şeklinde pişkinlik sergileme ihtimalini, sizin tuvalet kağıdı isteğinizi belirttiğinizde de ”e ne olmuş canım ikisi de kağıt değil mi” diyebileceğini emin olun artık abartılı bulmuyorum. O nedenle araştırmalarınızı yaparken sonradan pişmanlık duyacağınız, küçük çapta mahalli çalışan ve “körün çomağını öğrendiği gibi” bir bölgeyi öğrenmiş, başka hiçbir yerden haberi olmayan kişilerin tavsiyesine kanarak, zımpara kağıdına dönmeyin, belirlediğiniz birkaç yatırım bölgesini artıları ve eksileriyle kıyaslama yaparak karar verin, size fikir verenlerin de kapasitesine bakarak değerlendirmenizi ona göre yapın, piyasanın çok altında bir fırsat olsa bu tür kişilerin kendisinin alacağını, size düşük rakamlardan vermesinin imkansız olduğunu, bırakın size vermeyi bu kazancı emin olun kardeşine dahi bırakmayacağını düşünerek hareket edin, tatlı dile ve güler yüze aldanmayıp araştırma yapmadan apar topar yangından mal kaçırır gibi yapılmaya zorlanan işlemlerde temkinli davranıp acele etmeyin diyor,
Saygılar sunuyorum.