Ankara Bizim İçin Küçük Bir Köy..

43 yıldır Ankara’da yaşamını sürdüren ve orijini de Ankara olan, kıyısındaki, en ücra köşesindeki köylerinde dahi neredeyse ayak basılmadık yer bırakmayan Bendeniz için koskoca Ankara, küçücük bir köydür aslında, Ankara’nın tüm bölgelerinin demografik yapısından tutun da, sosyokültürel özelliklerine, iklim koşullarına, nerede-ne yenir-içilirinden, en önemlisi de arazi yapısına kadar tüm özelliklerini ve yatırım bölgelerini çok iyi tahlil ettiğimiz, yeni dönemde arsa yatırımı açısından, eski belediye yönetimi ile arasında köklü değişiklikler olacağını düşündüğümüz Ankara’nın yatırım haritasını yıllardır tüm yönleriyle incelediğimizi, yeni yönetim ile birlikte arsa ve gayrimenkul yatırımlarında nasıl bir yol izlememiz gerektiğini bilgi ve tecrübelerimiz doğrultusunda kendimce önemli başlıkların altını çizerek, bu yeni dönemde gayrimenkul yatırımından kazanmak icin nasıl bir yol izlenilmesi gerektiğini etraflıca açıklamaya çalışacağım.

Evet Ankara bizim için avucumuzun içi gibi bir köydür ve bu üç-beş haneli köyün etrafında ve de özellikle o kadar çok gereksiz yerlerinde imar alanları açılmış ki adeta üç-beş hanelik köyde, bin hanelik yaşam planlaması yapılmış!!  Ne gereği vardı yıllardır dağların başlarında imarlı alanlar açmaya, onca gereksiz bölgelerde tarım alanlarını fiyat anlamında parlatma adına oralara birtakım ucube yatırımlar götürmeye, yok “Golf” alanlarıymış, yok bilmem ne ilçesi kuracakmış… Avrupa Başkent’lerinde olduğu gibi şehrin içerisinde Ankara’ya kimlik kazandırmak için yapılması gereken işlemler dururken, tarım alanlarını fuar alanlarına dönüştürüp, yine belli bölgelerin arazi fiyatlarını hareketlendirme adına Disneyland, üniversite.. gibi projeleri oradan oraya gezdirmeye ne gerek vardı anlayan beri gelsin!! Buradaki amaçları anlayan anlıyor ama.. Dağ başlarındaki tarım arazilerini arsa yatırımcısına adeta oralarda birkaç yıl içerisinde şehirler kurulacakmış gibi lanse edilerek, yatırımcıya fahiş fiyatlara zıplatılmış araziler pazarlanmış, bu durumdan işin içerisindeki kaymak tabaka kazanırken, birçok yatırımcının elinde patlayan, uzun yıllar kazanç sağlamayacak arazilerle tamamen hayal satışları yapılmıştır.

Bugün Ankara’nın birçok bölgesinde lüks konutlar yükselmiş, bölge araştırması dahi yapılmadan, nereden sektöre girdiği bilinmez binlerce müteahit tarafından, yüzbinlerce liralara bu konutların satış hayalleri ile çıkılan bu yolda, konut arzının gereğinden fazla olması ve ülke ekonomisindeki istikrarsız durumlar nedeniyle Ankara’da konut obezitesi meydana gelmiştir. Bana göre birçok bölgede konuşulan konut rakamları tamamen hayal mahsulü olmaktan kurtulamayacak, bölgede bu rakamlardan konut alabilecek kaç tane babayiğit çıkacağını dahi kestiremeyen müteahitler, fiyat kırarak satış yapabileceklerini anlamaya başlamış veya yakında iyice anlayacaklardır. Çukurambar dahi fiyat olarak gerileme gösterirken, neredeyse Çukurambar fiyatlarına yeni bölgeler palazlandırılmaya çalışılsa da, bu bölgelerde bu fiyatlara daire alabilecek kapasitede kaç kişi olacağı düşünülmemiş, son dönemde bu tür alanlar kıçının üstüne oturmak zorunda kalmıştır. Bugün konut şişkinliği görülen bölgelerden yıllardır sürekli olarak örneklerini verdiğim gibi “bir bölgeye fakirlik sindiği zaman yüz yıl çıkmazmış” sözüne istinaden birçok düşük profilli bölgede 500-600 bin₺ lerden lüks konutlar pazara çıkarılmış, bu paraları verdikten sonra oralarda yaşayacak kaç kişi olacağına bakılmamıştır.

Hal böyle iken Ankara’nın marka semtlerindeki fiyatlar da yıllardır ciddi bir artış göstermemiş, gayrimenkul fiyatı açısından diğer bölgelerle arasındaki fark iyiden iyiye kapanmaya yüz tutmuştur, bu durumda yıllardır günden güne krize giren inşaat ve gayrimenkul piyasasında biriken potansiyelin patlama göstereceği dönem geldiğinde düşük profilli bölgelerdeki şişkin fiyatlardan alınacak daire rakamlarının pek değişim göstermeyeceği, yıllardır rakamsal anlamda semtler arasında kapanan farkın, tekrar açılacağını düşünüyor, marka semtlere yapılan gayrimenkul yatırımlarının, ilk gayrimenkul hareketliliğinde çok daha yüksek kazançlar sağlayacağını düşünüyorum,  bu nedenle de yıllardır gayrimenkul yatırımcılarına bu yönde yatırım tavsiyelerinde bulunuyorum, rakamların yüksek olduğu veya olmasının beklendiği bölgelere yatırım yapılmasını salık veriyorum.

Ankara’da bugün nitelikli olarak inşaa edilen konutların yüksek fiyatlardan alıcı bulduğu bölgeler herkesçe bilinmektedir, Eskişehir Yolu boyunca sağlı-sollu, Çukurambar’dan başlayıp Çevre Yolu’na kadar olan bölge ilk sırayı almaktadır, iş dünyası ve elit yaşamın tercih ettiği bu güzergahta yıllardır gayrimenkul fiyatlarında ciddi artış yaşanmamış, hayret edilecek şekilde belirtilen bölgedeki rakamlar Pursaklar-Saray’da geçtiğimiz yıllarda satışa sunulan daire fiyatları ile neredeyse aynı rakamlara yıllardır demir atmıştır, bu durum bize bir yatırım tüyosu vermelidir! Bölge önümüzdeki minimum 50 yıl için Ankara’nın kalburüstü tabakasının tercih edeceği alanlar olacağından, yarın bu bölgelerde yaşanacak daralmaya bağlı olarak fiyatlarının tıpkı geçtiğimiz yıllarda olduğu gibi tekrar aradaki farkı ciddi anlamda açacağını düşünerek, yatırımın da öncelikli olarak bu bölgeye yapılması gerektiğine inanıyorum, şöyle ki ikibinli yılların başında pekçok kişi henüz milyon kelimesini telafuz dahi edemezken, yani o günlerde milyonerler parmakla gösterilip, günümüzdeki kadar çok değilken, Beysukent’teki villalar milyonlarla satılıyordu (o dönemlerde trilyondu), oysa ki bugün Beysukent’te, o yıllardaki fiyatların dahi altında satışlar olmakta, bugün neredeyse aynı rakamlara Ovacık’ta 4+1 daireler pazara sunulmaktadır. Dolayısıyla bu yüksek kazancı yakalamak adına gayrimenkul yatırımını bu bölgeye yapmak gerektiğini, bu rakamlardan alınacak konutların, yarın fiyat artışlarına uğrayacağı ve iyi kazanç sağlayacağını, arsa anlamında ise Eskişehir Yolu ile İncek Bulvarı arasının önümüzdeki on yıl içerisinde yüksek getiri sağlayacağını, bölgede yüksek getiri sağlayacağını düşündüğüm, henüz imar kazancını dahi sağlamamış olan, imarsız halinden dahi düşük rakamlara gerileyen fiyatlarıyla Dodurga olacağını tekrar belirtmek istiyorum, takip etmesi bedava! Yazın bir kenara bekleyin, birkaç yıl sonra hepbirlikte göreceğiz..

Bağlıca, yıllar öncesinde ciddi getiriler sağlamış, gayrimenkul yatırımcısına iyi kazandırmıştır, son dönem resmî devlet kurumlarının bölgeye konuşlanacağı haberleriyle yine rakamsal olarak artış yaşanmış, bugün resmî kurumların yerleşmesiyle birlikte bana göre gayrimenkul anlamında, yıllar içerisinde yine getiri sağlayacağını, zira yarın bölgedeki daralmaya bağlı olarak gayrimenkul yoksunluğu yaşayacağını düşündüğüm bölgenin, sonrasında bir on yıl içerisinde otoban dışı Yapracık’a taşacağını, ancak otoban dışının Bağlıca’ya göre bir tık daha alt seviyede olacağını düşünmekteyim.

Eskişehir Yolu’ndan sonra Eryaman’dan Çakırlar’a kadar uzanan bölgenin şuan elit olduğu ve bölgedeki boş olan alanların da yarın nitelikli olacağı, düşük profilli bölgelerdeki konut şişkinliğinin erimesinin alıcı bulmakta yaşanacak zorluklar nedeniyle uzun zaman alacağını düşünmeme karşın, elit bölgelerdeki suni şişkinliğin, ilk gayrimenkul hareketliliğinde yüksek talep olacağı için hızla eriyeceğini, dolayısıyla elit bölgelerde yapılacak arsa yatırımının, stoklar eridiğinde kıymetinin de artacağını, o nedenle bu hatta imar sürecindeki Belören bölgesinin de kazandıracağını, bölgenin yıllar içerisinde iyi kazanç sağladığını, imar ile birlikte yapılaşma vadesi de kısa olacağından yüksek kazanç sağlayacağını, 5-6 yıl öncesinde 40-50₺/m2 olan rakamların, 250-300₺/m2 leri gördüğünü belirtmek isterim. O nedenle sürekli olarak şehrin hızlı gelişim akslarında ve elit bölgelerinde olan, şehrin kapısına dayandığı bu bölgelerden bahsediyor, Ankara arsa yatırımında elit bölgelere yapılacak yatırımın iyi kazandıracağını, konut fazlalığının önümüzdeki yıllarda kesinlikle hızlı bir şekilde eriyeceğini, insanların İyi bir gelire sahip olunduğu anda yaşamak için ilk tercihlerinin bu bölgeler olduğunu ve reel olarak bakıldığında gayrimenkul yatırımının da bir-iki yıllığına değil, beş-on yıllığına yapıldığı düşünüldüğünde, bu beş-on yıl içerisinde birkaç kere gayrimenkul hareketliliği yaşanacağını ki bu talep artışlarında da bu bölgelerin birkaç kere stoklarının eriyeceğini, ciddi getiriler sağlayacağını düşünüyorum.

Gölbaşı’ndan Mühye-Karataş’a ve Turan Güneş’e kadar olan bölgenin de nitelikli alanlarının bulunduğunu, bu bölgedeki yatırım yapılabilir alanları da sürekli olarak blog yazılarımda ve soru cevap bölümünde belirttiğimi, bana göre yatırımın en yüksek getiriyi en kısa sürede sağlayacağını düşündüğünüz birkaç bölgeye yayılması ve farklı sepetlere dağıtılması gerektiğini düşünüyorum. Bize iletişim kanallarımızdan ulaşan takipçilerimizin sıkça ilettikleri yakınmaları, düşük profilli bölgelere yatırım yaptıklarını ve beklentileri karşılayacak bir kazanç sağlayamadıklarını, ikamet ettikleri bölgeye yakın olduğu için oraya yatırım yaptıklarını, başka yerleri araştırmadıklarını ve yıllarca beklediği halde iyi bir kazanç sağlayamadıklarını, sitemizi keşfettikten sonra ise, bizlerin sürekli olarak bu tür durumlara yönelik gerekçeli uyarılarını çok mantıklı bulduklarını, tecrübe paylaşımlarımızın gayrimenkul yatırımcısı açısından çok faydalı olduğunu belirtmektedirler.

Geçmişe bakıldığında sürekli olarak belli periyotlarda gayrimenkul durgunluğu olduğu görülmekte, sonrasında yaşanan patlamalarda bir öncekinden çok daha yüksek şiddetlerde olduğunu bilmekteyiz, son üç-dört yıldır gerileyen piyasanın önemli oranda potansiyel birikime neden olduğu, insanların finansal piyasalardan elde edecekleri kazanımlarını, hedefledikleri beklenti gerçekleştiğinde pek yakın bir zamanda gayrimenkule aktarmaya başlayacağını hepbirlikte gözlemleyeceğiz, bu nedenle de yarın piyasalar hareketlendiğinde, hızlı bir şekilde stokların eridiğini ve yeniden konut ihtiyacı açığa çıkacağını, bunu karşılamak için de belirtmiş olduğumuz bölgelerin arsa üretim alanı olacağını net olarak göreceğiz.

Yeni belediye yönetiminin de önümüzdeki dönemde şehrin estetiği ve turistik alanlarının revizyonu ile daha fazla ilgileneceğini düşünerek, kentin uzaklarında ihtiyaç dışı imar çalışmaları yapmayacağı, gayrimenkul yatırımı düşüncesinde olanların belirtilen bu durumlara dikkat ederek yapacağı yatırımların, gayrimenkul yatırımında hedeflenen yüksek getiriyi sağlayacağını, şehrin etrafındaki ihtiyaç dışı bölgelerde imar çalışması olmaması nedeniyle de artık bu tür bölgelerin fiyatlarında eski dönemlerde yaşanan imara bağlı hızlı yükselişlerin olmayacağı düşünüldüğünde, al-sat tarzında yatırım düşüncesinin de tekrar gözden geçirilmesi gerektiğini vurgulamak isterim.

Sitemizde sürekli olarak tavsiye niteliğinde belirttiğimiz, şehrin kapısına dayandığı bir tık ötesindeki alanların arsa yatırımında başrollerde olduğu, geri kalan bölgelerin Ankara arsa yatırımı açısından bana göre “arka fon” olduğunu belirtir,

Bol kazançlı yatırımlar dilerim.