Türkiye’de bugün yaşanılan kriz günlerinin benzerlerini son 25 yılda birkaç kere yaşayıp, görmüş ve tecrübe etmiş gerçek bir gayrimenkul yatırımcısı olarak, bugün yaşanılan krizin geçmişte yaşanan gayrimenkul krizlerine göre iki önemli farkı olduğunu görmekteyim, nedir bu farklar;
Birincisi, geçmişteki krizler azami bir-bir buçuk yıl kadar sürerken, bugün yaşadığımız krizde iki yılı geçmesine rağmen halen tünelin ucu karanlık..Bunun sonucunda da birçok yatırımcının faiz gelirlerinden kaynaklı müthiş bir potansiyeli birikti ve şuanda ciddi sıkışmış bir durum sözkonusu.
İkincisi, geçmişte yaşanılan krizlerde yerli yatırımcılara satışlar dursa da yabancı yatırımcılara gayrimenkul satışları olmakta ve piyasada krize rağmen bir hareket oluşmaktaydı, bugün yabancılar da Türkiye pazarından çekilmiş, tabiri caizse Yunan’a kaçmış durumdadır. Zira Türkiye eskisi gibi ucuz bir ülke değil artık, geçmişte bir yazımda bu durumu şöyle anlatmıştım;
Türkiye’de gayrimenkul fiyatları Afrika fiyatlarıyla yarışmaktadır, şuan Türkiye’nin pekçok bölgesinde ortalama ev fiyatları 20-30Bin $ larda gezerken Avrupa ve Amerika’da 200-300Bin$ minimum konut rakamları olduğunu ve çok uzun bir zaman sürmeyeceğini Türkiye’de de konut rakamlarının bu seviyelere çıkacağını, gayrimenkule yatırım yapanların çok kazanacağını belirtmiştim. Bugün gelinen noktada ibre tam tersine dönmüş durumdadır. Türkiye artık gayrimenkulde de, yeme içmede de, giyimde de, teknoloji kullanımında da her konuda pahalı bir ülke imajına bürünmüş ve yabancı yatırımcı için cazip olmaktan ne yazık ki çıkmış durumdadır, geçmiş olsun.. Ki bu tür bir durumda küsen yatırımcı en az on yıl geri gelmez diye düşünüyorum.
Bodrum’da bir yemek yiyorsunuz 15-20Bin₺ hesap geliyor, aynı yemeği Yunan adalarında yiyorsunuz 50-100€ arası hesap geliyor, inanın Miami’de bu kadar hesap gelmiyor, Bodrum’a ne oluyor.. Ha Miami demişken, Bodrum’da 1M$ a standart bir ev alınırken, Miami’de aynı paraya muhteşem bir ev alabiliyorsunuz, Bodrum nere, Miami nere!!
Bu şartlar altında ülkeye yabancı yatırımcı gelmez, herkes planlarını buna göre yapmalıdır, zira dönem dönem Türkiye’nin belli bölgelerinde yabancılar nedeniyle patlamalar yaşanmışken artık bu olasılık bir on yıl kadar olmayacak gibi duruyor. Türkiye pahalı ülke!! Hayat çok pahalı, geriye kalan herşey çok ucuz, o nedenlerle de yatırımcı gelmiyor, gelecek gibi de durmuyor, zira dışarıdan görünüm ++Afganistan..
Yabancılar gelmeyecek ama ülkede gayrimenkul fiyatları duraklama dönemine girip gerileyecek mi? Kesinlikle hayır, zira böyle bir durum sözkonusu olsa idi son iki yıl içinde olurdu, artık patlama zamanı yakındır, bunu da belirteyim. Birkaç yıldır faiz gelirleriyle paralarını katlayan yatırımcılar, bir de gayrimenkulden vurgun yapmayı son krizlerle birlikte iyi öğrendiler, şu aralar piyasada mal toplamaya başladılar, şöyle ki bugün tam ucuz fiyattan gayrimenkul alma zamanıdır, nedeni de yarın faizlerdeki düşüşe bağlı olarak paranın gayrimenkule bağlanma zamanı geldiğinde, bugünkü fiyatlar yerinde durmayacak, bunu bilen “tazılar” tam piyasaya çıkmıştı ki İmamoğlu krizi patlak verdi, piyasalar oynayınca havayı yeni yeni koklamaya başlayan “tazılar” geri yuvalarına döndüler. Son birkaç aydır gayrimenkul piyasalarının patlayacağına dair güçlü sinyaller almaya başlamıştık, taa ki İmamoğlu’na kadar ama bunun böyle gitmeyeceği de artık aşikâr;
“Dikkat” ! Parayı gayrimenkule bağlama zamanı geliyor!!!
Son yaşanan olaylar yarın toparlandığında, eğer bir de önümüzdeki yıl için seçim gündeme gelirse var ya!! Varın olacakları siz düşünün, “çok çok daha pahalı bir ülke olacağız”, net.. Talep artınca, ortada ev yok, ne olacak? İki yıldan fazladır dev gibi inşaat firmaları batmış, iş durdurmuş durumda iken, konut imalatları neredeyse bitme noktasında iken, müteahit firmalar inşaata girmeye korkar iken, bugün piyasa patlarsa eğer, alacak konut bulamayan yatırımcı karşısında fiyatlar zıplamayacak mı?
Daha çok uzun olmayan zamanlarda yazdığım geçmiş yazılarımdan iki örnek vermek istiyorum, 2018-2019 yıllarıydı Beysukent’te villalar 700Bin₺ lere alıcı bulamıyordu, aynı dönemde Ovacık’ta daire fiyatları 1.2M₺ lere pazara çıkmış, tek tük alıcı da buluyordu, yine piyasalar kötü, ülkede gayrimenkul krizi vardı.
“Neyiniz var neyiniz yok satıp, Beysukent’ten villa alın diye yazmıştım. Kısa bir süre sonra ne oldu? Beysukent’teki villalar 7-8M₺ ye, Ovacıktaki daireler 2-2.5M₺ ye çıktı, Beysukent, Beysukent’liğini yaptı..
İlk bodrum projelerimizi pandemiden hemen önce yapmıştık, peşinden pandemi patladı ve Bodrum kanat takıp uçtu resmen, yatırımcılar korkunç kazançlar sağladı Bodrum’da, gayrimenkul krizlerinde ikincil konutlar-yazlıklar para etmez olur, pandemi öncesi bodrum da kriz nedeniyle çok ucuz kalmıştı, pandemi ile patladı gitti ama o dönemden sonra Bodrum fiyatları bugünlerle kıyaslandığında aynı kaldı diyebiliriz, nedeni de yine son yaşadığımız kriz..
Bugün piyasa patlasa, Bodrum yine Bodrum’luğunu yapacak ve son dönemde İstanbul, Ankara gibi Türkiye’nin çeşitli metropollerindeki Bodrum’u geçmiş konut fiyatlarına farkını atacak ve yine ciddi kazançlar sağlayacaktır. Bodrum dünya markasıdır ve bu aralar yabancı yatırımcı da zaten pek gelmiyor, biz bize kalıp, el birliği ile yine Bodrum’u uçuracağız, hazır olun.. Bir tane Bodrum var Türkiye’de ve ülkede birazcık parayı bulanın hayallerindeki birkaç yerden birisi..
Geçmişteki yazılarımızı sürekli takip edenler bilirler, gayrimenkul yatırım tavsiyelerimiz bugüne kadar hiç yanılmadı desek yeridir, yıllardır ne tavsiye ettiysek çok yüksek kazançlar sağladı bize inanan yatırımcılarımız, Bir Dodurga’mız var ki dillere destan, açın bakın birkaç yıl öncesi bütün platformlara, yatırımcıyı yanıltmak için ellerinden ne geliyorsa yapan emlakçı güruhuna karşı resmen tek başıma savaş verdim, istisnasız alayı birden Dodurga’dan birşey olmaz derken, biz Dodurga Çayyolu’nun boş kalan tek yeridir ve Çayyolu’nun önümüzdeki dönemde devamı olacaktır, Ankara’nın elit arsa deposudur, neyiniz var neyiniz yok satıp yatırım yapın demiştik, hatta YouTube Dr.Alp TV’de “arsa yatırımı ile nasıl zengin olunur” diye bir video çekmiştik, o yıllarda 300₺/m2 lere satılan, hem de kesintileri yapılmış net arsa olarak satılan Dodurga arsaları, bugün 25-30Bin₺/m2 lere çıkmış, hemen birkaç parsel ötesindeki beytepe bölgesinde 1.6 emsal arsalar 2000$/m2 lere satılırken, yarın Dodurga parselleri de 2000$/m2 leri geçecektir, net..
İşte Dr.Alp vizyonu budur, hiçbirşey tesadüf değildir..
Bugün nitelikli bölgelerden arsa-arazi, konut mantıklı fiyatlardan ne bulunursa alma zamanıdır, ancak şöyle ki tok satıcıdan değil, sıkışan mal sahibini-müteahiti bulup, uygun rakamlardan mal alma zamanıdır.
Aslına bakılırsa buradan şu durumu da belirtmek istiyorum, arsa-arazi ve konut mantıklı fiyatlardan ne bulunursa alma zamanıdır dedik ama şuanda arsa-arazi fiyatları ciddi anlamda pik yapmış durumdadır, zira son dönemde daire fiyatları, satış düşük olduğu için stabil kaldığından dolayı bu durum ortaya çıkmıştır, bu dönemde arsa fiyatları hesaplanırken kaç daire getirisi var ise o kadar daireyi bitmiş daire fiyatıyla çarpıp hesaplıyorlar, normalde mantıklı olabilmesi için maksimum bitmiş dairenin yarı fiyatı kadar olmalı arsadan maliyet, şöyle ki arsadan on daire çıkıyor ve mütaahit bu arsadan size beş daire veriyorsa, arsa satıcıları bu beş daireyi neredeyse bölgedeki bitmiş daire fiyatlarını baz alıp hesaplıyorlar, ve bitmiş daire fiyatı çarpı beş diyerek arsanın etiket fiyatını yapıştırıyorlar, o nedenle de bu dönem arsa arazi yatırımından ziyade konut alım zamanıdır diye düşünüyorum, geçmiş dönemlerde bu gibi durumlara birkaç kere şahit olduk ki sonrasında kesinlikle arsa fiyatları fazla bir artış göstermezken, daire fiyatlarında patlama yaşandı ve arsalar yeniden yatırım için mantıklı hale geldi..Geçmiş dönemlerde yazılarımda benzer bir durum için şöyle bir tabir kullandığımı hatırlıyorum; “satıcılar arsa fiyatlarına bugünden on sene sonrasının rakamlarını istiyorlar..” bugün de aynı durum aşağı yukarı geçerli, arsa fiyatları on sene sonrasının rakamları olmasa da konut fiyatlarına göre yükselmiş durumdadır.
Dr.Alp olarak yıllardır altını kalın çizgilerle çizerek belirttiğimiz en önemli yatırım kriterimiz bölgenin kaliteli olmasıdır, üst profil insanların tercih ettiği yerlere yatırım yapılmalıdır, yüksek kazanç böyle yerlerde olur. Geçenlerde Bodrum’da 1.5 birime denk getirdiğimiz bir yere 1 birim daha harcama yaparak, 15 birime satılabilecek bir yer yaptık, böyle bir duruma çok nadir bölgelerde şahit olabilirsiniz, bir mülkün 2.5 Birime maledilip 15 Birime çıkacağı bir fiyata düşük profil bölgelerde ulaşamazsınız. Zenginler nereleri tercih ediyorsa, oralara yatırım yapılmalıdır.. Burada verdiğimiz Beysukent, Çayyolu, Bodrum.. örneklerini buna göre çoğaltabilir, Türkiye’nin heryerine uyarlayabilirsiniz, şifre bu, zenginlerin işine yarayacak alanlara yatırım yapılmalı, fiyatları geride kalmış alanlar takip edilmeli, örneğin zenginlerin tercih ettiği yerlerin bir tık ötesinden beş-on yıl beklemeyi göze alıp, arazi yatırımları yapılmalıdır, bu durumlarda birçok kriter devreye girer, bunları da atlamamak lazımdır, geçmiş yazılarımda ve videolarımda arsa yatırımı nasıl yapılmalıdırı tüm yönleriyle anlatmıştım, bugün geriye dönüp baktığımda ne kadar da haklı olduğumu birçok yerde gözlemliyorum. Gayrimenkul yatırımı şans işi değildir, kesinlikle akıl işidir, tecrübe herşeydir..
Herkese başarılarla dolu bir yıl diliyoruz.
