2020 Arsa-Gayrimenkul Yatırım Tavsiyeleri

Yirmi yıllık arsa yatırımcısı ve on yıllık yatırım danışmanlığı kimliğimizle arsa yatırım piyasasında görmüş olduğumuz en kötü yıl olmasıyla ünlenen 2019 yılının sonuna gelmiş bulunmaktayız.Yatırımcıların dövizdeki artış beklentisi ve mevduat faizlerinin yüksek olması gibi durumlar nedeniyle paralarını finansal piyasalarda değerlendirmeleri, arsa yatırımının gündemin en son sıralarına gerilemesi sonucu arsa yatırım piyasası için ciddi anlamda kötü bir yılı geride bıraktık. Tüm gayrimenkul ve inşaat piyasası sıkıntılı bir yıl geçirdi. Yeni yıl ile birlikte iyileştirme adına piyasaları hareketlendirecek birtakım gelişmeler olacağı kanısındayım, zira ekonomik olarak sıkıntıların devam etmesi demek, ülke yönetimine destek noktasında ciddi düşüşe yol açacağı ve yönetimin halk desteğini seçimlere kadar koruması adına bu süreçte ciddi ekonomik tedbirlerin alınacağını düşünüyorum.

Ankara’da belediye yönetimindeki başkan değişikliklerinin, son dönem ülke ekonomisindeki negatif durumlara eklenmesiyle Ankara arsa yatırım piyasası alt-üst olmuş durumdadır, tüm dengeler değişmiş, arsa yatırımı durma noktasına gelmiştir. Yeni belediye yönetiminin imar işlerinden ziyade üzerinde duracağı konular yavaş yavaş daha önceki açıklamalarımızda belirtmiş olduğumuz yönlere doğru şekillenmeye başlamıştır. Şöyle ki yeni yönetim belediyeyi tüm Ankara’lılarla beraber yönetmeye talip olduklarını belirtmiş ve bu doğrultuda Ankara’nın kaynaklarını Ankara’lının çıkarlarına yönelik kullanılacağını, tarım ve hayvansal üretime yönelik desteklemeler yapılacağını ve bu ürünlere de pazar bulma konularında hamlelerin yapılacağını, halk marketlerin açılacağını, kent estetiği ve kentin turizmine yönelik çalışmalarla yeni imar alanlarından ziyade, şehre bir kimlik kazandırmak için yapılacak çalışmaların ön plana çıkacağını geçen bu süreçte gözlemliyor, bu yeni duruma bağlı olarak da önümüzdeki dönemde arsa yatırımı açısından çok önemli ayrıntılar ortaya çıkacağını düşünüyorum. Yeni yönetim tarzına göre bizim de naçizane bir projemizin olduğunu ve genel sekreterliğe ilettiğimiz proje ile önümüzdeki dönemde Ankara’ya çok önemli bir eser yapılmasına katkı sağlayabileceğimizi de belirtmek istiyorum. Şöyle bir soru sorayım, Ankara’da nereye turist geliyor? Ankara’da turist artık sadece ANITKABİR’e geliyor.. Bir de bize göre çok önemli bir eksiklik var ki, Cumhuriyet’in Başkenti Ankara’da ”Cumhuriyet Müzemiz” yok, düşünebiliyor musunuz ne kadar büyük bir eksiklik olduğunu? Bu doğrultuda Anıtkabir bölgesine yönelik, sıradışı mimar bir arkadaşımın, sıradışı projelerini yeni yönetime sunum yaptığımızı ve projenin müthiş beğeni topladığını, bu doğrultuda önümüzdeki günlerde bizim de Ankara’mıza bir katkımız olabileceğini belirtmek istiyorum. Ankara’da önümüzdeki dönemlerde öne çıkacak konular imar planları, rant ve şehrin kontrolsüz büyümesi şeklindeki kanserli bir başkent görünümünden ziyade, önemli bir başkent olabilmesi adına çalışmalar yapılacağı, dolayısıyla gayrimenkul yatırımcılarının da bu durumu dikkate alarak yeni dönemle birlikte yatırım şeklini yeni anlayışa göre şekillendirmesi gerekeceğini belirtmek istiyorum.

Yeni yönetimin yapmış olduğu açıklamalarda Ankara’da yüz yıl yetecek imar planları yapıldığı, önümüzdeki birkaç yıla kadar sekiz milyon nüfus olması beklenen Ankara’da, onsekiz milyon nüfusu barındıracak imar planlaması olduğu, bu nedenle de kendilerinin yarım kalmış imar planlarını tamamladıktan sonra yeni imar planlaması yapılmayacağı mevzusu, gelinen noktada Ankara arsa yatırımında son derece önemli ve dikkat edilmesi gereken bir uyarıdır. Bu durumun değerlendirmesini son dönemde yazılarımda yapmış olmama rağmen altını çizerek belirtiyorum ki artık şehrin uzaklarından (imarlı veya imarsız farketmez) yatırımlar yapmak pek bir getiri sağlamayacaktır, artık şehrin içine veya çeperlerine odaklanmak gerekecektir, zira önümüzdeki dönemde estetik açıdan değişim adına, şehrin içerisindeki kentsel dönüşümlerin de hızlandırılacağı düşünüldüğünde şehrin uzaklarındaki boş alanlara ne zaman yapılaşma sırası geleceği muallakta kalmaktadır. Ballıkuyumcu’da on yıldan daha da fazla yıl önceki rakamlara alınmış bir arsanın düne kadar hala aynı rakamlarda seyrettiği, yalnızca küçük iniş ve çıkışlarla osilasyonlar yaptığı, bölgedeki birkaç spekülatif proje ile fiyatların bir miktar artış gösterdiği, emlakçılar tarafından iki yıl önce başlanılacağı söylenen ve benim başlamasının mümkün olmadığını o günlerde de belirtmiş olduğum Oyak projesi nedeniyle fiyatların artış gösterdiği ve geçen süreçte olumlu bir gelişme olmadığı görüldüğünde tekrar fiyatların düşüşe geçtiği örneğinde de görüldüğü üzere bu gibi durumların önümüzdeki dönemde daha da bariz olarak ortaya çıkacağını düşünüyorum. Ankara şehri son yirmi yılda son derece hızlı büyümesine rağmen henüz hiçbir bölgede çevreyolu içerisi dolup da şehir çevreyolu dışına taşma ihtiyacı hissetmemiştir, bunca gelişim hızına rağmen son yirmi yılda şehrin çevreyolu dışına taşmadığı düşünüldüğünde, bundan sonraki süreçte eski hızlı gelişimin olmayacağı ve merkezi bölgelerdeki kentsel dönüşümler de hesaba katıldığında, şehrin kilometrelerce uzaklarına yapılan yatırımların ne olmasını bekleyeceğiz?

Ne olacağı ortadadır, yıllarca beklenilip kazanç sağlanılamayacaktır, arsa yatırımından kazanç sağlanılmak isteniliyorsa şehrin içerisindeki boşluklara ve şehrin kenarındaki imar planları tamamlanacak bölgelere yatırım düşünülmelidir. Zira arsa yatırımında en yüksek kazanç bölgenin yapılaşmasıyla olacağı, yapılaşma beklentisi olmayan bölgelerin kazandırmayacağı önümüzdeki dönemde çok daha fazla açığa çıkacaktır. Yukarıda belirttiğim gibi şehre kimlik kazandırmak adına yapısal gelişimler şehrin içerisinde olacakken, şehrin uzaklarındaki alanlar da tarımsal faaaliyetlerde ön plana çıkacaktır, dolayısıyla şehrin uzaklarındaki arsa vasıflı tarlalar dahi bu amaca hizmet edecektir, müteahitlerin işine yaramayacağı için, çiftçilerin işlerine yarayacak seviyelere gerileyecektir.

Şehrin dışında konumlandırılan uydu yapılaşmaların çevresindeki imarlı veya imarsız alanlar uzun yıllar işe yaramayacaktır, şehir gelişimi önümüzdeki dönemde gerek ekonomik nedenlerle, gerekse şehrin içerisindeki boş alanların ve kentsel dönüşüm bölgelerinin çok fazla olması nedeniyle çevreyolu dışı alanlar için yapılaşma sürecinin çok uzun vadede olacağını düşünüyorum. Çevreyolu dışındaki hızlı gelişim gösteren örneğin Sincan, Pursaklar gibi bölgeleri de gelişim yönüne göre takip edilmesi gerektiğini, gelişim bölgenin hangi taraflarına doğru oluyor ise yatırımın da o yönlere göre planlanması gerektiğini düşünüyorum.

Şehrin dışında yapımı planlanan büyük projelerden örneğin Eskişehir yolu üzerinden İstanbul Otoyolu’na yapılan otoban bağlantısı güzergahında yapımı planlanan organize sanayi bölgeleri gibi projelerin de direk projenin bilinerek, buna göre yapılacak sanayiye yakın değil, direk içerisinde kalacak şekilde yatırım yapılması gerektiği, zira yakın olmasının yüksek kazanç sağlamayacağını, içerisinde olmasının da kazancı artıracağını düşünüyorum.

Spekülatif durumlara dikkat ederek, bölgenin mevcut haline yatırım yapılmalı, olacaklarla hareket edilmemelidir, gerçeklere ve o günkü mevcut duruma para ödenmeli, o günkü olması gereken rakamlardan gayrimenkuller satın alınmalıdır, bugünden on yıl sonrasının fiyatlarını ödeyip, hayaller satın alınmamalıdır. Yatırımcıların yaptığı en büyük hataların başında bu tür alımlar gelmektedir, bu duruma düşmemek adına şehirden uzaklaşmamak gerekir, ne kadar uzaklaşırsanız, o derece fazla hayal satın almış olursunuz, az para ile büyük metraj alma sevdasını bir kenara bırakıp spekülasyona gelmeyin, az para ile veya çok para ile yatırımın kazanç oranı aynıdır, yıllarca bekleyip kazanç sağlayamayacağınız kuş uçmaz, kervan geçmez yerlere paranızı yatırmayın, az miktarda da olsa en hızlı şekilde işe yarayacak, yapılaşmanın hızlı olacağı bölgelere yatırım yapın.

Son dönemde sıkça karşımıza çıkan imar rantları mevzusunun insanları Ankara arsa yatırımında tedirgin eder hale geldiğini, yeni yönetimin geçmiş yönetim tarafından yapıldığını belirlediği onlarca imar rantı dosyasını mahkemeye taşıyacağı ki belirtilen bu dosyaların içeriğinin de Ankara içindeki çok yüksek katlı ve emsalli avm, residans, konut gibi devasa nokta projeleri içerdiği, tamamlanacağı belirtilen imar planları ile ilgisinin olmadığı ki son yıllarda zaten Ankara’da yapılan planların 2 emsal üzeri olmadığı ve mevcuttaki devam eden imar planlarında da emsalin yüksek olmadığı, dolayısıyla arsa yatırımında bu durumun da dikkate alınması gerektiğinin altını da çizmek isterim. Bu bağlamda üzerine basa basa yatırım tavsiyesinde bulunduğumuz bölgeler için (tavsiye ettiğimiz yatırım bölgelerine diğer yazılarımız ve soru-cevap bölümünde pekçok noktada görebilirsiniz) emsal ile ilgili ciddi bir değişimin olmayacağı da yakında ortaya çıkacaktır. Zira Ankara’nın pekçok bölgesinde villa planlaması yapılmış bölgelerin yeterince fazla olduğu ve insanların sosyal donatıları yüksek site yaşamını tercih ettiği ve villa bölgelerinin de bu nedenle uzun yıllar yeterli olacağı düşünüldüğünde ki bir de birkaç yıl öncesinde belediye yönetimince artık villa planlaması olmayacağının da  belirtilmesi üzerine eklenildiğinde, tamamlanacak imar planlarının villa imarı olmayacağı açıkça ortaya çıkmaktadır. Zaten devam eden imar planlarının birçoğu şehrin içinde kalmış veya hemen kenarındaki bölgeleri içerdiği düşünülürse, çok fazla planlı alanların da olması nedeniyle Ankara’da uzun yıllar yeni imar bölgelerine ihtiyaç duyulmayacağı görülmektedir.

Ankara’nın uzun yıllardır devam eden belediye yönetiminin arsa piyasasındaki tavrını ve tarzını çok defalar analiz ettiğimizi ve yatırım tavsiyelerimizin de bu doğrultuda şekillendiğini, yeni yönetimin de zaman içerisinde göstereceği tutuma göre tahlil ve tetkiklerimiz neticesinde yakaladığımız avantajlı bölgeleri bu platformdan sürekli olarak takipçilerimizle paylaşacağımızı, yeni yılda da özel ve kazançlı projelerimizin olacağını, en büyük yarışımızın kendimizle olduğunu ve yeni yılın gayrimenkul adına sürpriz gelişmelere gebe olacağını, sitemizden ve yatırımcı watsapp grubumuzdan bizi takip ederek, çıkan fırsatları yakalayabileceğinizi belirterek, yeni yılın ülkemize güzelliklerle gelmesini temenni ediyor,

Saygılar sunuyorum.