2019 Arsa Yatırım Tavsiyeleri

2019 yılının herkese güzelliklerle gelmesini temenni ederek, arsa yatırımı açısından bu yıl güzel fırsatlar yakalanabileceğini zira uzmanlara göre ekonomideki sıkıntının derinleşerek L çizeceğini belirtmeleri, dip yapıp bir süre bu şekilde devam edeceğini, bu sıkıntılı sürecin de arsa yatırımcıları için fırsatlar doğuracağını düşünmekteyim. Henüz sıkıntının etkilerinin tam olarak hissedilmediği bugünlerde dahi kredi ve mevduat faizlerinin yüksek olması nedeniyle gayrimenkul alım-satımında düşüş sözkonusu olup, talebin düşük olması sonucu da gayrimenkul fiyatlarında gevşeme yaşanmaktadır. Bu durumun bir müddet daha bu şekilde devam edeceği düşünüldüğünde gayrimenkul yatırımı için ciddi fırsatlar söz konusu olacaktır. Finansal piyasalarda edinilen kazanımların da yüksek olduğu bu dönemde, gayrimenkulden daha yüksek kazanım sağlanılmalı ki tercih sebebi olabilsin, o bakımdan 2019 da fırsat olabilecek bölgeleri analiz edeceğiz, zira bir müddet birçok bölge uyku halinde olacaktır, satışı zor olabilecek uykudaki bölgeler için piyasa rakamlarının çok altında alım yapılabileceği ya da piyasasını koruyabilecek ve kısa vadede hareket sağlayabilecek fiyatları gevşemiş, finansal piyasalara göre daha iyi getiri sağlayacak bölgeleri tahlil ederek 2019 yılında arsa yatırımı yapılabilecek bölgeleri tüm yönleriyle masaya yatıracağız.

2019 yerel yönetimlerin de değişeceği bir yıl olacağından seçilecek olan belediye yönetiminin tutumu da Ankara arsa piyasası açısından önem arz edecektir, yeni yönetim göreve geldikten sonra kısa süre içerisinde bu konuda kendisini belli edecektir, aslında genel olarak gelişim akslarının belirgin olduğunu, ana hatlarıyla yatırım değeri yüksek bölgelerin açıkça ortada olduğu, yeni yönetimin sadece süreç açısından etkisinin olacağını, Ankara’ya değer katacak projeler ile iyi yönetilmesi durumunda kısa vadede arsa piyasasında ciddi hareketlenmelerin olacağını da belirtmek isterim, aksi durumda vade uzayacaktır.

Geçmişten bir örnekle başlamak istiyorum, 90’ların sonu 2000’lerin başında kriz üstüne krizlerin yaşandığı bir dönemde Yenimahalle Çakırlar bölgesi, Yuva’lıların ekip sürdüğü bostanlarından ibaret bir bölge idi, Batıkent iyiden iyiye palazlanmış, metro hattı nedeniyle gayrimenkul fiyatlarının artışına paralel olarak krize rağmen müteahhitlerin ağzının suyunu akıtır olmuştu, çoğunluğu kooperatiflerce inşaa edilen Batıkent’te çok fazla proje alanı kalmaması ve Çakırlar’ın Batıkent’in gelişim aksında olması nedeniyle krizin sona ermesi ile birlikte bölgenin patlaması müthiş olmuştu, arsanın yüzüne dahi bakanın olmadığı bir kriz döneminde, krizi fırsat bilerek Esat’ta ortalama bir daire parasına aldığımız Çakırlar bölgesindeki arsamızdan, 5-6 yıl sonra 16 tane daire almıştık, böyle bir kazanç hiçbir yerde yok, fabrika açsan krizde bu kadar kazandırmaz. Ha bu arada şu noktayı da belirtmek istiyorum, biz arsayı alırken yapılaşma hızlı olur düşüncesi ile Batıkent’e yakın taraflardan almıştık, aldığımız rakamlarla şuanki Çakırlar Göbek’in olduğu yerlerden iki kat fazla arsa alabiliyorduk ki bu durumda getiri olarak iki kat fazlası olacaktı ve daire fiyatları da bizim tarafta daha düşük, göbek taraflarında daha yüksek olmuştu. Şimdi buradan çıkarılacak sonuçlara gelirsek,

-Arsa yatırımını şehrin yakınlarında ve elit taraflarında yaparsak, sonuç hızlı ve getirisi yüksek olacaktır, arsanın yüzüne bakanın olmadığı kriz döneminde bu tarz yerlerden uygun rakamlarla alacağımız arsamız, kısa sürede fabrikanın dahi kazandıramayacağını kazandıracaktır, kriz dönemleri gerçekten yatırım için çok ciddi fırsatlar barındırır, bugünün Çakırlar’ı olabilecek bölgelerden aşağıda bahsedeceğim.

-Yerleşimin hemen dibinden yapılaşma hızlı olacağı düşüncesi ile arsa almak, her zaman için daha yüksek getiri sağlamayacaktır, yeni yapılaşan bir bölgede eski yapılara yakın olan projeler daha düşük fiyatlara satılabilir, bölge kaliteli ise önceki yapılan projeler sonraki yapılanlarda fiyatın yükselmesini sağlayacaktır, cadde-bulvar üzeri olan parseller en hızlı yapılaşmanın olacağı alanlardır.

-O dönemlerde devletin de milletin de parası yoktu, buna rağmen kredilerin açılması ve faizlerin günden güne düşmesi ile birlikte gayrimenkulde müthiş bir patlama oldu, oysa bugün millette para var ama parayı finansal piyasalarda değerlendirmek daha güvenli geliyor, ekonomide güven ortamı sağlandığı anda gayrimenkulün eskisinden daha büyük patlayacağını düşünüyorum, zira insanlarda para var ve Türk Milleti gayrimenkul yatırımını herşeyden daha fazla sever.

İşte bu somut durumlar ışığında diyebiliriz ki 2019 yılı için ve belki bir süre daha sonrası için büyük bir patlama olmayacağı bellidir ama bu süreçte fiyatların daha da düşebileceğini göz önüne alarak doğru pozisyon almak, doğru fiyattan ve doğru yere yapılacak olan arsa yatırımının, hiçbir yatırım aracının kazandıramayacağını kazandıracağı gün gibi ortadadır, bu süreçte mevcut konut stokları da eriyeceği düşünüldüğünde, düşük rakamlardan yapılabilecek olan bu dönemdeki arsa yatırımlarınızın, sonsuza dek sürmeyeceği kesin olan bu kriz döneminin sonunda hayatınızın sonuna kadar yetecek parayı kazandıracağı aşikârdır.

Ankara’da üç önemli gelişim hattı ve başrollerde de birkaç önemli yatırım bölgesi vardır, yine söylüyorum geri kalanı arka fondur. Bunlardan ilki Ankara’nın gözbebeği olan ve Yeni Ankara’nın oluşturulduğu, gayrimenkul rakamlarının en yüksek olduğu Eskişehir Yolu hattıdır ki iş dünyası ve elit yaşamın yönü olan bu hatta yatırımın da en yüksek getiriyi sağlayacağı tartışılmaz bir noktadır. Bu hat üzerinde bugün en yatırım yapılabilir bölgelerden ilk sırayı Dodurga otoban içi alır, Dodurga şuan imar öncesindeki fiyatlardan dahi avantajlı duruma gelmiş durumda olup, Çakırlar örneğine birebir uyacak bir bölgedir, Çayyolu Ankara’da bir tanedir ve Dodurga’ya kadardır, sonrası Çayyolu değildir. Bugün altyapısı tamamlansın yarın kazma vuracak birçok müteahit bulunur ve gayrimenkul rakamları da Çayyolu rakamlarında olacaktır. Ankara için yatırımda en yüksek getiriyi en kısa vadede sağlayacak bölgedir. İkinci olarak Yapracık gelir ki 3-5 yıl içerisinde yapılaşmanın başlayacağını düşündüğüm bir bölge olup, yüksek emsal olması nedeniyle getiri olarak hiç te fena olmayacaktır, Bağlıca bölgesinde konuşlanması planlanan resmî kurumların start alması ile birlikte değerinin artacağını, orta gelir grubuna yönelik bir bölge olacağını düşünüyorum. Eskişehir Yolu hattında bir diğer yatırım yapılabilir bölge Çevreyolu dışı eski Dodurga parselleri Şehitali bölgesi olup, üç-dört yıl öncesinin rakamlarının dahi altına inmiş fiyatları ile bölgede üçüncü sırayı almaktadır, yeni gelecek belediye yönetimi tarafından yapılacak imar çalışmalarında ilk sıralarda olacağı düşüncesi ile Yapracık’tan başlayacak yapılaşma ile birlikte fiyatlarında ciddi artış olacağını düşünüyorum. Dördüncü olarak Malıköy Organize Sanayi bölgesi taraflarında Anayurt-Türkobası bölgeleri gelir ki Eskişehir Yolu ile İstanbul Otobanı’nı birbirine bağlayan ve Organize sanayileri birleştirecek olan otoyolun tamamlanması ile birlikte bu otoyol boyunca uzay-havacılık dahil 7-8 tane organize sanayi bölgesi planlanmakta, organize sanayilerin üniversitelerle entegrasyonu tasarlanmaktadır, bu otoyolun devamında da Eskişehir Yolu’nun sol taraftan Konya Yolu Oğulbey’e otoyol ile bağlanacağı, Oğulbey-Niğde otoyolu yapımının devam ettiği, yani Adana-Mersin-G.Antep’e kadar otoban olacağı, İzmir Otobanı’nın da yine aynı bölgede kesişeceği düşünüldüğünde bölgenin otoyollar ile Türkiye’nin tüm stratejik noktalarına otoban bağlantısı olan Avrupa’nın en büyük organize sanayi bölgesi olacağı ve çok ciddi kazanımların olacağı bir yatırım bölgesi olacağını düşünüyorum, bundan sonra da Ballıkuyumcu ve Yurtçular’a sıra gelecektir ki Eskişehir Yolu arsa yatırımı öncelik sırasına göre bence bu şekilde olmalıdır.

İkinci hat İstanbul Yolu’dur ki bana göre en yatırım yapılabilir bölgesi Susuz Belören’dir, Çakırlar örneğini birebir karşılayacak bölgelerden ikincisidir, imar çalışmalarında sona gelinmiş olup, bundan önceki imar çalışmalarında sorun olan, imarın önündeki engeller kaldırılmış olup, şuan beşbinlik plan askıda, binlik plan meclis gündeminde onaylanmak üzere ve seçim öncesi parselasyon planına başlanacağını düşünüyorum, imarın sonuçlanması ile birlikte hemen kazma vurulabilecek lokasyondadır, Eryaman 3 etabın bitiminde Belören başlar ve hemen yanı başındaki projelerde ciddi fiyatlara daire satışları vardır, son yıllarda en çok tavsiye ettiğimiz bölgelerden olup, fiyatları iki yılda iki katına çıkmış, imar sürecinde de yine iki kat kazandıracağı açık olan bölgelerdendir, soru-cevap bölümümüzde ayrıntılı şekilde buradaki rakamlardan, fiyatlardan ve getireceği rakamlardan birçok defa bahsetmişimdir, imar sonrasında yapılaşma süreci de çok kısa vade olacağı için yüksek getiri sağlayacak bir bölgedir. Eskişehir Yolu üzerinden gelen ve Belören’in batısından geçerek Keresteciler‘in olduğu bölgeden İstanbul Otobanı’na bağlanacak olan otoyolun önemine de değinmek istiyorum, Uzay Havacılık Sanayi bölgesi olarak planlanan bölgede İlyakut sınırlarında TAİ’ye doğru olan bu alanın yakın takipte olunması da ciddi getiri sağlayacaktır, Kazan-Saray’a doğru olan bu sanayi bölgelerinin gelişimini de takip etmek kazandıracaktır. Bu hatta Keresteciler sitesi-Dempa bölgesi, Susuz Otobanüstü, Saray’a kadar, Karacakaya-Yuva bölgelerinde olan yatırım bölgeleri içerisinde imarsız olan bölgelerin imar çalışmaları olduğunda sitemizden bu çalışmalar hakkında bilgilendirmeler yapacağız. Bölgede Çevreyolu üzerinde Havaalanı yönünde sanayi bölgesi olan Anteks’te de imar problemleri çözülmüş, yapılaşma başlamasına ramak kalmıştır, yatırım düşünülebilir, takip edilebilir. Susuz Tombakkaya ve Karayatak bölgeleri de imarlı ve yapılaşma ile finalde yaklaşık iki kat kazandıracak bölgelerdir.

Üçüncü olarak ta Konya Yolu Hattı, Gölbaşı bölgesinde Kanal Ankara, Güneykent Projesi, Millet Bahçesi vs. gibi büyük projelerin olduğu bu hatta, Mühye-Karataş bölgesi önümüzdeki yıllarda parlayabileceğini, Çankaya’ya yakın olması nedeniyle kanal projesinin yapılması sonrasında bölge yapılaşmasını tetikleyerek hızlı bir yapılaşma ile birlikte kazançlı yatırım bölgelerinden olacağını, bölgedeki fiyatların gevşemesi nedeniyle bu dönemde takip edilmesi gerektiğini belirtmek isterim, bu hatta Hacılar otoban kenarı çok katlı olacak bölge de takip edilmesi gereken bir bölgedir, göl manzarası eşliğinde kaliteli konutlaşmanın olacağı, iyi getiri sağlayacak yatırım bölgelerindendir, Gölbaşı Toki’lerin olduğu alan da hızlı yapılaşmanın olduğu ve yüksek gayrimenkul fiyatları ile öne çıkmaktadır, bu bölge de Örencik-Yurtbeyi taraflarına doğru genişlemektedir. Nüfus artış hızına göre 10-15 yıllık bir süreçte bölgedeki büyük projelere bakıldığında Çevreyolu boyunca Kanal Ankara ve Gölbaşı bölgelerinden başlayıp, Hacılar-Tulumtaş ile devam ederek Eskişehir Yolu’na doğru birleşecek bir şehirleşme gözlemliyorum, uydu şehirler şeklinde başlayacak olan projelerin start alması sonrasında bölgenin kıymetinin ciddi oranda artacağı açıktır.

Ankara bir bütün olarak her tarafa doğru gelişim göstermekle birlikte en yüksek gayrimenkul rakamlarının olduğu bölgelere yapılacak olan arsa yatırımının daha yüksek getiri sağlayacağı ve bu bölgelerin daha hızlı gelişim gösterdiği için de daha kısa vadede arsa yatırımından beklenen getiriyi sağlayacağı düşünülmektedir, Eskişehir Yolu ile Samsun Yolu gelişimi kıyaslanabilir mi? Arsa yatırımının amacı en kısa sürede en yüksek getiriyi sağlamak ise yatırımın da bu durumu sağlayacak olan yerlere yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla yatırımda tavsiye ve takip ettiğimiz bölgeler de bu durumu sağlayabileceğini düşündüğümüz nitelikteki bölgelerdir.

Mart ayı seçimleri ekonomideki taşların yerine oturması için önemli bir tarih olacaktır, zira önümüzde birkaç yıl seçim olmayacağı için ekonomideki tüm taşların bir şekilde yerine oturacağı, bu şekliyle enflasyonu, faizi, dövizi piyasaların kabulleneceği ve bu sonuçlara göre insanların da ekonomideki hareketleri kabullenerek pozisyon alacağı, bu tarihten sonra finansal piyasalarda edindiği kazanımları düşük fiyattan gayrimenkul alımına yönlendireceğini düşünüyorum.

Son Söz; Bir avcı aynı anda avların hepsini birden vurmayı düşünüp, birkaçına odaklanmaz ise yüksek ihtimalle tüm avı kaçıracak, hiçbirisini vuramayacaktır. O yüzden birkaç bölgeye odaklanarak, piyasayı takip ederseniz arsa yatırımında hedeflenen kazancı yakalayabilirsiniz.

 

[Toplam:2    Ortalama:5/5]
Arsa Yatırım Önerileri